התחדשות עירונית — מרכז קליטה גילה

תוכנית "מרכז קליטה גילה", שאותה מקדמת חברת עמידר החדשה, נמצאת בימים אלה לקראת הפקדה לעיון הציבור. אתר זה מרכז את המידע החשוב בתוכנית: מה קיים ומה הולך להיבנות, איך ייראו השטחים הציבוריים, מה יהיה גובה המבנים ומה יקרה ברחובות הסמוכים.

יש שאלות על התכנית? אפשר לשלוח שאלות לצוות התכנון בטופס המצורף. התשובות יינתנו באופן מרוכז בשני דיונים שיועברו בשידור חי בדף הפייסבוק של מינהל קהילתי גילה.

רקע וסיפור המקום

"מרכז הקליטה" בגילה א' כולל 287 יחידות דיור ותיקות ב-11 מבנים, הממוקמים סביב מינהל קהילתי גילה ובית הספר מקיף גילה. בעבר שימש המתחם מרכז קליטה לעולים — ומשם שמו. בהמשך עבר לניהול עמידר והפך למקבץ דיור ציבורי, וברבות השנים רכשו כשליש מהדיירים את דירותיהם.

המתחם הוותיק נבנה בשיטה אדריכלית ניסיונית ומיוחדת, אשר למרבה הצער לא שרדה את מבחן הזמן: הדירות אינן נגישות ושיטת הבנייה אינה מאפשרת שיפוץ. בשנת 2016 נחתם הסכם בין מדינת ישראל לחברת "עמידר החדשה", המאפשר לעמידר ליזום תכניות התחדשות עירונית — והרווחים מהפרויקטים משמשים לחיזוק הדיור הציבורי בישראל.

התוכנית ותהליך האישור

התוכנית כוללת שילוב של בנייני מגורים בהיקף של 1,324 יחידות דיור, וכן "עירוב שימושים" שישרת את האוכלוסייה הקיימת והחדשה: גני ילדים, מעונות יום, בתי כנסת, גינות ושטחים ציבוריים, חנויות ושטחי משרדים, חניות פרטיות וציבוריות ועוד. בנוסף מאפשרת התוכנית תוספת והרחבה של מבני חינוך בסביבת המתחם.

בשנת 2019 החל קידום התוכנית בוועדות התכנון. לאורך השנתיים האחרונות התקבלו הערות ממספר רב של גורמים, ובעקבותיהן בוצעו שינויים בתוכנית — הפחתת מספר יחידות הדיור, שינוי מיקום הכניסות לחניות ושינוי עיצוב הרחובות. בחודש נובמבר 2020 אישרה הוועדה המחוזית להפקיד את התכנית בתנאים.

ביצוע התוכנית ושלבי הבינוי

התוכנית למרכז הקליטה היא שלב ראשון לקראת ביצוע. לאחר אישורה יבוא שלב נוסף — תכנון להיתר בנייה — ובו ייקבעו פרטים מדויקים יותר. ביצוע פרויקט בסדר גודל כזה אינו מתבצע בבת אחת: המתחם מחולק ל-5 תתי-מתחמים, שכל אחד מהם יכול להיבנות בנפרד ולהתחבר בסיום לשטחים ציבוריים וחניות משותפים.

במתחם ייבנו 17 בנייני מגורים חדשים, בשני טיפוסים עיקריים — מבנים נמוכים יחסית הפונים לרחוב בן אליעזר, ומגדלים גבוהים במוקדים המרכזיים של המתחם.

• 10 מבנים בגובה 12 קומות יפנו מצד אחד לרחוב בן אליעזר ומצד שני לרחוב הפנימי החדש, עם כניסה משני הכיוונים ומעלית מהחניה התת-קרקעית.
• 7 בניינים בגובה 22–35 קומות יעמדו במוקדים מרכזיים: ארבעה בסמוך לבית הספר ושלושה בסמוך לרחבות הציבוריות המרכזיות.

הדירות

התוכנית מגדירה פרטים כלליים על הדירות: לפחות 20% מהן יהיו דירות קטנות בגודל של עד 80 מ"ר. לכל דירה תוצמד חניה תת-קרקעית פרטית, ניתן יהיה להצמיד מחסן בגודל של עד 8 מ"ר, ובכל בניין ייבנו חדרי עגלות וחניות אופניים.

תמורה לבעלי הדירות

הוועדה המחוזית החליטה כי עבור כל דירה קיימת תינתן "תמורה" של 12 מ"ר לשטח הדירה, וכן תוספת של מרפסת, חניה ומחסן פרטי. תוספות אלו נכונות הן לדירות הפרטיות והן לדירות שבבעלות המדינה (דיור ציבורי).

התכנית מאפשרת תוספת של שטחים נרחבים לשימוש הציבור: שבילים, גינות ומתקנים ציבוריים, מבני ציבור חדשים וחידוש רחוב בן אליעזר — מרחב ציבורי נעים ונגיש לכלל תושבי השכונה, החדשים והוותיקים.

שטח ציבורי פתוח (שצ"פ)

התוכנית מוסיפה שטח ציבורי נרחב בהיקף כולל של מעל 11,000 מ"ר לטובת כלל תושבי השכונה.

• בין הבניינים יעבור "רחוב פנימי" חדש להולכי רגל, שיחבר בין כל חלקי המתחם וישמש בשעת חירום גם לגישת רכבי הצלה.
• התוכנית מקצה שטח לשלוש גינות משחקים חדשות.
• מגרשי ספורט חדשים ימוקמו בנקודות שונות ויחליפו את המגרשים הקיימים.
• שלוש רחבות ציבוריות בשטח כולל של כ-3,500 מ"ר — שתיים חדשות בפינות הצפוניות, ורחבת הכניסה לבית הספר שתשודרג.

נגישות

התוכנית מבטיחה נגישות מלאה אל מבני המגורים: הבניינים יהיו נגישים עם מעליות מהרחוב ומהחניונים, הרחוב המרכזי יהיה נגיש לכל אורכו, ושלוש הרחבות הציבוריות יהיו נגישות ממפלס הרחוב.

מבני ציבור

תוספת של מעל אלף משפחות מחייבת מבני ציבור חדשים. התוכנית מוסיפה מעל 4,000 מ"ר עיקרי של מבני ציבור חדשים לאורך הרחוב הפנימי והרחבות, מקצה מעל 6,000 מ"ר לזכויות בנייה של מוסדות חינוך חדשים, ומעל 92,000 מ"ר עיקרי לזכויות בנייה נוספות למבני הציבור הקיימים.

מסחר ותעסוקה

התוכנית מוסיפה מעל 6,500 מ"ר עיקרי של שטחי מסחר ומשרדים: חנויות בקומת הקרקע של בניינים הפונים לרחוב בן אליעזר ולרחוב ורדינון ("חזית מסחרית"), וכן חנויות ומשרדים במבנים הפונים לרחבות הציבוריות.

שכונת גילה משנה את פניה עם מספר תוכניות פינוי-בינוי חדשות, שבילי אופניים וקווי רכבת קלה שיעברו בסמוך למתחם — הקו הירוק שבבנייה והקו הכחול העתידי.

רחוב בן אליעזר

הרחוב המקיף את המתחם יהפוך למזמין ונעים יותר, עם מדרכות חדשות ורחבות. ייסלל שביל אופניים חדש שיתחבר לשביל ברחוב לבונה ויגיע עד תחנת הרכבת הקלה. אוטובוסים ימשיכו לנסוע ברחוב, אך לכיוון אחד בלבד, כדי לצמצם את העומס.

גישה לבתי הספר

חניות "הורד וסע" חדשות יישמרו מחוץ לבית הספר המקיף ולבית ספר תל"י, וכיכר קטנה ברחוב בן אליעזר תאפשר להורים להסתובב מיד לאחר הורדת הילדים ולהימנע מסיבובי פרסה שיעכבו את התנועה.

חניה

מתחת לכל שטח המתחם ייחפר חניון תת-קרקעי בן 2–3 קומות, שיכלול חניה פרטית לכל דירה וכן חניות לכל מבני הציבור והשירותים המסחריים. הכניסה לחניון תתבצע מחמש כניסות לאורך רחוב בן אליעזר, כדי למנוע עומסים בשעות השיא.

כדי לאזן בין צורכי הפרויקט הגדול והמורכב לבין צורכי התושבים והזכויות שלהם, בוצעה בדיקת השפעה סביבתית באמצעות מודלים ממוחשבים. אלו המרכיבים שנבדקו:

• צל — העמדת הבניינים נעשתה כך שתבטיח מקסימום שעות אור לבניינים השכנים.
• רוח — מכיוון שגילה ממוקמת על ראש הר עם רוחות חזקות, המתחם תוכנן במדויק לצמצום אזורי רוח "לא נעימה".
• רעש — כל בניין מגורים או מבנה חינוך יכלול מיגון אקוסטי לפי דרישות המחלקה לאיכות הסביבה בעיריית ירושלים.
• סינון אוויר ופליטות — בכל החניונים יפעלו מערכות סינון שיבטיחו את איכות האוויר בחניונים ובמבנים.
• ניקוז — מאחר שהפרויקט בנוי על ראש הר ומחליף בינוי קיים, לא צפויה השפעה על זרימת מי הגשמים.
• חשמל — התוכנית כוללת חידוש כל מערכות החשמל והטמנת רשת החשמל באדמה.